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Le squat, ou l‘occupation illégale d’un bien immobilier, est une menace qui inquiète de nombreux propriétaires. Entre démarches administratives complexes et délais judiciaires, il est essentiel de bien comprendre vos droits et les recours possibles. Voici ce que tout propriétaire doit absolument savoir pour se protéger efficacement

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Squat et loi :
Ce que tout propriétaire doit absolument savoir

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L'occupation illégale souvent protégée par la loi, prive les propriétaires de leur droit fondamental à disposer de leur bien.

Définir le squat selon la loi

Le squat se définit comme l’occupation illégale d’un bien immobilier sans l’autorisation de son propriétaire. En France, il s’agit généralement de logements, mais cela peut aussi concerner des locaux commerciaux, des garages ou même des terrains non bâtis. Cette occupation est effectuée par des personnes qui s’introduisent dans les lieux par effraction ou profitent de l’absence prolongée du propriétaire.

La distinction entre squat et intrusion simple repose sur la durée de l’occupation et la manière dont elle est perçue par la loi. Lorsqu’une occupation est réalisée sans violence, et qu’elle s’étend sur une période prolongée sans intervention du propriétaire, les squatteurs peuvent être protégés par certaines dispositions légales.

Exemple concret : une famille s’introduit dans une maison inoccupée pendant les vacances d’été du propriétaire. Si aucune action n’est entreprise dans les 48 heures suivant l’effraction, cette famille pourrait invoquer certaines protections légales.

Les chiffres du squat en France

Le squat est une problématique grandissante, bien que les statistiques exactes soient difficiles à obtenir en raison du caractère informel de ces situations. Selon des estimations récentes, plusieurs milliers de logements sont squattés chaque année en France.

Ces situations touchent particulièrement :
• Les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille, où la pression immobilière est forte.
• Les zones rurales ou périurbaines, où des biens vacants restent parfois inoccupés pendant de longues périodes.

Les raisons du squat sont diverses :
• Motifs économiques : Certaines personnes, en grande précarité, squattent par manque de solutions de logement.
• Activisme : Des collectifs occupent des locaux pour dénoncer la vacance des biens immobiliers ou promouvoir des causes sociales.
• Abus opportunistes : Certains squats sont organisés par des individus ou groupes cherchant à exploiter la loi.

Ces chiffres soulignent l’importance d’une réponse adaptée et équilibrée entre la protection des droits des propriétaires et la prise en compte des enjeux sociaux

3 Points Clés sur le Squat

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Ce que tout propriétaire doit savoir avant d’agir

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Le squat est un problème complexe qui met en lumière des zones grises dans la législation actuelle. Si des avancées ont été réalisées pour protéger les propriétaires, des lacunes subsistent, rendant la lutte contre le squat souvent lente et coûteuse.

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Comprendre ses droits légaux selon le type de bien, et engager rapidement les démarches légales appropriées, sans jamais tenter une expulsion par ses propres moyens.

Reconnaître une situation de squat

Avant de réagir, un propriétaire doit s’assurer que son bien est effectivement squatté. Voici quelques signes indicateurs :

  • La serrure de la porte a été changée sans votre autorisation.
  • Des éléments indiquent une présence humaine (vêtements, lumières, bruit).
  • Les voisins signalent une occupation inhabituelle.

Il est essentiel de documenter cette situation avec des preuves tangibles :

  • Photographies de l’état du bien.
  • Vidéos montrant les intrus si cela est possible.
  • Témoignages écrits de voisins ou de tiers.

Comprendre ses droits en tant que propriétaire

La réaction d’un propriétaire face à une situation de squat doit respecter le cadre légal. Voici les différents droits :

  • Droit à l’intégrité de son bien : Vous pouvez agir rapidement pour signaler toute intrusion et initier les procédures appropriées.
  • Différenciation des biens occupés : Les procédures varient selon qu’il s’agit d’une résidence principale, secondaire, ou d’un bien vacant.

Les démarches à entreprendre immédiatement

Une fois le squat identifié, voici les étapes à suivre :

  • Déposer une plainte :
    o Rendez-vous au commissariat ou à la gendarmerie pour signaler l’intrusion.
    o Fournissez toutes les preuves collectées (photos, vidéos, témoignages).
  • Ne jamais tenter une expulsion par vos propres moyens : Toute tentative d’expulsion sans ordonnance judiciaire pourrait être considérée comme illégale et se retourner contre vous.

En adoptant ces mesures préliminaires, un propriétaire se prémunit contre des complications juridiques et maximise ses chances de récupérer son bien rapidement.

3 Points Clés sur le Squat

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Les zones floues de la législation sur le squat

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En 2025, le squat reste une problématique majeure pour les propriétaires, malgré les efforts législatifs déployés ces dernières années. Entre renforcement des droits des propriétaires et complexités des procédures judiciaires, où en sommes-nous réellement ?

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La loi actuelle laisse les propriétaires impuissants face à la lenteur des procédures et aux abus des squatteurs, freinant ainsi leur droit à récupérer rapidement leur bien.

Les lacunes de la loi actuelle

La loi actuelle présente des carences dans son application concrète. Par exemple, les propriétaires rencontrent souvent des obstacles administratifs pour prouver l’occupation illégale et obtenir une intervention rapide des forces de l’ordre. La lenteur des procédures judiciaires constitue un frein majeur, exposant le propriétaire à des coûts supplémentaires et à des délais prolongés avant de récupérer son bien.

Les abus liés à la législation existante

Certains squatteurs exploitent les failles juridiques pour prolonger leur occupation. Ils peuvent, par exemple, présenter de faux documents prouvant leur prétention au logement ou profiter de la complexité des procédures pour retarder leur expulsion. Ces stratagèmes laissent les propriétaires démunis et impuissants.

Points de débat dans la sphère politique et juridique

Des propositions ont été formulées pour combler les lacunes actuelles. Parmi elles :
• Réduire les délais d’expulsion pour les propriétés occupées illégalement.
• Instaurer des sanctions plus sévères pour les squatteurs en cas de récidive.
• Clarifier les procédures pour les locaux non résidentiels.

3 Points Clés sur le Squat

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Où en est la législation actuelle ?

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La législation française concernant le squat et le droit au logement a connu plusieurs évolutions récentes, avec des lois et des décrets qui visent à équilibrer les droits des propriétaires et des occupants.

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Les lois récentes, comme la loi DALO et la loi ELAN, tentent de protéger les propriétaires, mais leur efficacité face au squat reste souvent insuffisante.

Les lois en vigueur contre le squat

  • Loi DALO (Droit au logement opposable)
    La loi DALO, instaurée en 2007, garantit le droit au logement pour les personnes qui ne peuvent pas accéder à un logement décent par leurs propres moyens. Elle permet aux demandeurs de faire valoir leur droit à un logement social en cas de refus de leur demande
    Cette loi est essentielle pour protéger les personnes vulnérables, mais elle a également été critiquée pour son application parfois insuffisante.
  • Loi ELAN et ses impacts sur les délais d’expulsion
    La loi ELAN, adoptée en 2018, a introduit des mesures pour faciliter les expulsions en cas de squat. Elle a notamment réduit les délais d’expulsion et a permis une intervention plus rapide des autorités, comme la saisie du préfet qui doit agir dans les 48 heures suivant la constatation d’un squat

Les évolutions récentes

  • Modifications apportées par des décrets récents

La loi du 27 juillet 2023, souvent appelée « loi antisquat », Elle résulte d’une proposition de loi n° 360 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite qui a été déposée par le député Guillaume Kasbarian et plusieurs autres députés, a été adoptée pour renforcer les mesures contre l’occupation illicite des logements. Elle vise à mieux réprimer les squats et à protéger les propriétaires
Cette loi a été perçue comme une réponse aux préoccupations croissantes concernant la sécurité des biens immobiliers

3 Points clés

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Comment déloger un squatteur légalement ?

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La procédure simplifiée d’expulsion permet aux propriétaires d’expulser rapidement les squatteurs grâce à l’intervention du préfet, réduisant ainsi les délais et simplifiant les démarches.

Qu’est-ce que la procédure simplifiée d’expulsion ?

La procédure simplifiée d’expulsion est un mécanisme qui permet aux propriétaires de faire expulser plus rapidement un squatteur de leur logement, en impliquant le préfet. Contrairement à la procédure d’expulsion classique, qui est souvent longue et complexe, cette approche vise à faciliter le processus.

La procédure simplifiée d’expulsion anti-squat : définition

La procédure simplifiée d’expulsion, telle que définie par la loi anti-squat, se base sur l’article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007. Cet article permet aux propriétaires d’envoyer une mise en demeure à une personne occupant illégalement leur bien. Cette mise en demeure est émise par le préfet, et l’occupant doit quitter les lieux dans un délai rapide, généralement d’au moins 24 heures (article 38 al. 4 de la loi DALO).

Les apports de la loi anti-squat à la procédure simplifiée d’expulsion

La loi anti-squat, adoptée en 2023, a élargi l’application de cette procédure accélérée à tous les types de logements. Selon l’article 6, II. 1°, a) de la loi du 27 juillet 2023, cette mesure s’applique désormais à tous les locaux à usage d’habitation. De plus, cette loi a simplifié la charge de la preuve pour les propriétaires. Ces derniers peuvent demander l’assistance d’un représentant de l’État pour obtenir une confirmation de leur droit de propriété auprès de l’administration fiscale dans un délai de 72 heures (article 6, II. 2° de la loi du 27 juillet 2023).

Points clés sur l'expulsions légales

Pour expulser des squatteurs, on parle parfois d’un délai de 48 heures en cas de flagrance, mais cela est incorrect. Le Code de procédure pénale ne fixe aucun délai spécifique pour la flagrance, qui est simplement une méthode d’enquête applicable lorsqu’un crime ou un délit est découvert sur le fait. Il n’existe donc pas de délai strict pour déloger les squatteurs. Cependant, une fois la procédure de l’article 38 enclenchée et la demande adressée au préfet, l’expulsion peut avoir lieu dans un délai minimal de 72 heures.

Procédure accélérée : évacuation forcée

Pour cela, le propriétaire doit :

  • Porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie.
  • Prouver que le logement est son domicile ou sa propriété, par exemple à l’aide de factures, de documents fiscaux, d’une attestation fournie par un voisin.
  • Faire constater par un officier de police judiciaire, ou par le maire, ou par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), que le logement est squatté

Procédure devant le juge : expulsion

Le propriétaire peut demander l’expulsion des squatteurs. Pour cela, il doit :

  • Prendre un avocat qui saisira le juge (il s’agit de demander au juge d’autoriser l’expulsion des squatteurs et de les condamner à payer une indemnité d’occupation des lieux)
  • Prouver que le logement lui appartient (titre de propriété, documents fiscaux, factures…).
  • Prouver que le logement est squatté. Pour cela, il est recommandé de charger un commissaire de justice de se rendre sur les lieux pour dresser un constat et identifier si possible au moins 1 des squatteurs (en les interrogeant, en relevant leur nom sur la boîte aux lettres…).
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Quel est le risque de faire sortir un squatteur sans autorisation ?

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Expulser un squatteur sans passer par une procédure légale constitue une infraction en France et expose le propriétaire à plusieurs risques, notamment juridiques et pénaux.

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Témoignage d'une propriétaire d'un appartement squatté à Nice depuis 10 mois :"J'ai envie de me faire justice moi-meme"

Risques juridiques et pénaux

  • Violation de domicile
    En tentant de récupérer son bien par ses propres moyens (en changeant les serrures, en expulsant physiquement les squatteurs, ou en bloquant leur accès), un propriétaire peut être accusé de violation de domicile.
    o Selon l’article 226-4 du Code pénal, cette infraction est punie de 1 an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende.
    o La loi considère qu’un squatteur qui occupe un logement depuis plus de 48 heures bénéficie de la protection juridique du domicile, même s’il est entré illégalement.
  • Mise en danger d’autrui
    Si le propriétaire emploie des méthodes coercitives (comme couper l’eau, l’électricité ou tenter une expulsion forcée), il peut être poursuivi pour mise en danger des occupants, ce qui aggrave sa responsabilité.
  • Procédures civiles en retour
    Les squatteurs peuvent porter plainte contre le propriétaire pour troubles de jouissance ou préjudice moral, notamment si leur expulsion est réalisée dans des conditions brutales ou illégales. Cela peut entraîner des amendes et des dommages-intérêts à leur profit.

Conséquences financières

  • Indemnisation des squatteurs
    En cas d’expulsion illégale, les squatteurs peuvent demander une indemnisation au titre des désagréments subis. Cette indemnisation peut inclure :
    o Le remboursement des biens endommagés ou perdus lors de l’expulsion.
    o Une compensation financière pour préjudice moral.
  • Frais de procédure
    Si les squatteurs intentent une action en justice, le propriétaire devra couvrir ses frais de défense, en plus des éventuelles condamnations judiciaires.

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Prévenir le squat : conseils pratiques pour les propriétaires

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Recourir à des professionnels comme NO-SQUAT garantit une protection optimale avec des solutions rapides et adaptées : portes anti-squat, dispositifs de sécurité sur mesure, et intervention professionnelle.

Sécurisation du bien immobilier

Pour protéger un bien immobilier vacant ou exposé à des risques d’intrusion, plusieurs mesures concrètes et efficaces peuvent être mises en œuvre :

  • Installation de systèmes anti-intrusion
    La première étape consiste à équiper le bien avec des dispositifs de sécurité adaptés :
    o Portes blindées : Ces portes, conçues pour résister aux tentatives d’effraction, constituent une barrière dissuasive majeure. Elles garantissent une protection optimale des accès principaux tout en augmentant la valeur sécuritaire du bien.
    o Systèmes d’alarme et de télésurveillance : Une alarme reliée à un centre de télésurveillance permet une intervention rapide en cas d’intrusion. Ces systèmes modernes sont souvent dotés de capteurs de mouvement, de caméras connectées et d’alertes en temps réel, offrant une surveillance continue.
  • Visites régulières et entretien des lieux
    Laisser un bien à l’abandon peut attirer des intrus. Il est donc essentiel de maintenir une apparence de présence :
    o Effectuer des visites régulières pour vérifier l’état des lieux.
    o Assurer un entretien courant, comme le nettoyage, la tonte des espaces verts ou encore la réparation des éventuels dégâts.
    o Éviter tout signe extérieur de vacance, comme des boîtes aux lettres débordantes ou des rideaux fermés en permanence.

Mesures administratives et juridiques

Une gestion proactive et conforme aux réglementations en vigueur est indispensable pour prévenir les occupations illégales ou tout litige futur.

  • Déclaration de la vacance d’un bien
    Informer les autorités locales que le bien est inoccupé peut offrir une meilleure protection. Certaines municipalités proposent des dispositifs spécifiques pour sécuriser les biens vacants, notamment dans les zones sensibles.
  • Contrats de gardiennage ou d’occupation temporaire
    Faire appel à des solutions d’occupation légale, comme :
    o Gardiennage professionnel : La présence continue ou ponctuelle d’un gardien sur place décourage les tentatives d’intrusion.
    o Occupation temporaire : Louer le bien à des occupants temporaires sous des conditions spécifiques permet d’assurer une présence humaine tout en générant un revenu minimal. Ce type de contrat est encadré juridiquement pour éviter tout abus.

Recourir à des professionnels du squat

Collaborer avec des experts de la sécurisation immobilière est souvent la solution la plus efficace pour garantir une protection complète.

  • Avantages des entreprises spécialisées comme NO-SQUAT
    Des entreprises comme NO-SQUAT se distinguent par leur expertise et leurs solutions clés en main, telles que :
    o La mise en place rapide de portes anti-squat pour empêcher toute intrusion.
    o L’installation de dispositifs de sécurité sur mesure, adaptés aux besoins spécifiques de chaque bien.
    o Une intervention rapide et professionnelle, grâce à une équipe qualifiée et réactive.

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Les limites des recours légaux pour les propriétaires

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Bien que les recours légaux soient les voies officielles pour récupérer un bien occupé, ils présentent de nombreuses limites qui peuvent mettre à rude épreuve les propriétaires.

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Les démarches juridiques liées à l'expulsion d'occupants illégaux peuvent s'avérer particulièrement onéreuses.

Coûts financiers et délais judiciaires


Les démarches juridiques pour récupérer un bien occupé entraînent des coûts importants, incluant les honoraires d’avocats (1 500 € à 5 000 €), les frais de procédure (dépôt de plainte, assignation, expertises), ainsi que des pertes financières dues à l’inutilisation du bien (loyers non perçus, frais d’entretien). Les délais d’expulsion varient de 6 mois à 3 ans selon la situation, et même en cas d’urgence, la procédure accélérée peut prendre plusieurs semaines ou mois si les squatteurs contestent.

Droits des squatteurs vs droits des propriétaires

Le cadre juridique français, bien qu’il protège les propriétaires, met également en lumière des conflits éthiques et des déséquilibres parfois frustrants..

Les squatteurs bénéficient parfois d’une protection juridique en raison du droit au logement, notamment en cas de précarité ou de présence d’enfants mineurs, ce qui confronte les propriétaires à une certaine impuissance face aux lenteurs administratives. Ce dilemme soulève des questions éthiques entre la protection sociale et le droit de propriété. Par exemple, en 2020, une famille a occupé une résidence secondaire à Théoule-sur-Mer, et l’expulsion a pris plusieurs semaines malgré l’urgence, tandis que d’autres affaires, comme celles de locataires mauvais payeurs ou de squats prolongés dans des logements sociaux, montrent la complexité des démarches pour récupérer un bien.

Face à ces complications, il est essentiel de se concentrer sur la prévention. Assurer la sécurité de ses biens, comme l’installation de systèmes de surveillance ou de portes renforcées, peut grandement réduire les risques d’intrusion.

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