En France, de nombreux propriétaires possèdent un logement qu’ils n’occupent pas, que ce soit un bien mis en location, en attente de travaux ou simplement inoccupé temporairement.
Pour se protéger des sinistres (incendie, dégât des eaux, vandalisme), ils souscrivent souvent à une assurance propriétaire non occupant (PNO).
Mais attention : si votre logement est occupé illégalement par des squatteurs, votre assurance PNO ne vous indemnisera pas.
Une exclusion qui surprend souvent… et qui peut coûter très cher.
Qu’est-ce que l’assurance PNO ?
L’assurance PNO est une couverture destinée aux propriétaires d’un bien immobilier qu’ils n’occupent pas eux-mêmes.
Elle intervient dans plusieurs cas :
- logement vide entre deux locataires,
- bien loué meublé ou non meublé,
- bien occupé gratuitement par un proche,
- immeuble en copropriété.
Elle couvre généralement :
- Les dégâts matériels : incendie, dégât des eaux, explosion, tempête, etc.
- La responsabilité civile du propriétaire : si un sinistre provenant de votre logement cause des dommages à un tiers.
La question du squat : un cas particulier
Définition juridique du squat
Un squat est l’occupation illégale d’un logement par une ou plusieurs personnes sans l’autorisation du propriétaire et sans bail en cours.
En France, il est encadré par l’article 226-4 du Code pénal, qui définit la violation de domicile.
Distinction entre squat et impayés locatifs
- Squat : intrusion dans un logement vide ou résidence secondaire, sans droit ni titre.
- Impayés locatifs : un locataire en place cesse de payer le loyer.
Ces deux situations n’ont pas les mêmes recours juridiques, ni les mêmes conséquences assurantielles
Pourquoi l’assurance PNO ne couvre pas les cas de squat
La non-couverture des squats par l’assurance PNO est liée à deux raisons principales :
- Clause d’exclusion dans les contrats
La quasi-totalité des contrats d’assurance PNO stipulent que l’occupation illégale ne fait pas partie des sinistres couverts.
Exemple d’exclusion fréquente : « Les pertes ou dommages résultant de l’occupation illicite du logement ne sont pas garantis. » - Raisons juridiques et assurantielles
Les assureurs considèrent que le squat est lié à un défaut de surveillance ou à un problème de sécurisation, et non à un « sinistre accidentel » comme un incendie ou une fuite d’eau.
Conséquences financières pour le propriétaire
| Poste de dépense | Coût moyen constaté |
|---|---|
| Réparations / travaux | 8 000 € |
| Charges impayées | 1 500 € |
| Frais juridiques | 3 000 € |
| Perte de loyers (6 mois) | 4 500 € |
| Total estimatif | 17 000 € |
Que faire si votre bien est squatté ?
Les recours légaux possibles
- Plainte au commissariat : indispensable pour déclencher une procédure.
- Saisine du préfet : depuis la loi ASAP (2020), le préfet peut ordonner l’expulsion administrative en 72h, uniquement pour la résidence principale.
- Procédure judiciaire : si votre logement est une résidence secondaire ou vide, vous devrez saisir le tribunal judiciaire, ce qui peut prendre plusieurs mois.
Délais et difficultés
Comment se protéger efficacement contre le squat
Solutions préventives
- Visites régulières du bien, surtout s’il est vide.
- Installation d’une porte anti squat
- Contact avec le voisinage pour signaler toute intrusion.
Garanties ou assurances complémentaires
FAQ : Questions fréquentes
Oui, mais c’est rare. Certains assureurs haut de gamme peuvent inclure une garantie contre l’occupation illicite, sous conditions.
Oui, via des contrats d’assurance « vacance locative + squat » ou des prestations de sociétés spécialisées en sécurisation immobilière.
Non, une assurance PNO ne couvre pas contre le squat.
Avec la loi 2023, parfois en 72h, mais cela peut durer plusieurs mois selon les cas.
Non, c’est illégal et peut vous exposer à des sanctions.
Conclusion : vigilance et prévention avant tout
L’assurance PNO est indispensable pour protéger un logement inoccupé, mais elle ne vous couvrira pas en cas de squat.
La prévention reste votre meilleur allié : surveillance, sécurisation et réactivité en cas d’intrusion.
En cas de doute, faites relire votre contrat par un professionnel ou un courtier afin de connaître précisément vos exclusions et vos options.
