Laisser un bien vide, qu’il s’agisse d’un studio urbain ou d’une résidence secondaire retirée, n’est jamais anodin : la loi, la jurisprudence et les règlementations locales imposent désormais au propriétaire une vigilance accrue. Tour d’horizon des textes et bonnes pratiques pour éviter qu’un logement vacant ne se transforme en source de litiges – ou de ruine.
Un logement vide est-il une responsabilité légale ?
Risques courants : intrusion, squat, incendie, dégradations, vols de matériaux. Même inoccupé, l’immeuble continue de « causer » des dommages au sens du Code civil : les articles 1240 et 1241 engagent la responsabilité du gardien de la chose pour toute négligence ou imprudence.
- Jurisprudence récente :
- Cass. 2e civ., 15 septembre 2022, n° 19-26.249 : une squatteuse blessée a obtenu l’indemnisation de son préjudice, la Cour retenant que l’occupation sans droit ni titre n’exonère pas le propriétaire en cas de défaut d’entretien.
- CA Toulouse, 6 novembre 2024, n° 23/03659 : la cour confirme l’expulsion de squatteurs ayant retiré une porte blindée, retenant leur mauvaise foi manifeste et soulignant l’obligation pour le propriétaire de maintenir un dispositif de fermeture fiable.
Principe : le détenteur d’un bien reste civilement responsable tant qu’il n’a pas transféré la garde matérielle (vente, bail, ou mandat clair). L’inaction équivaut à une faute.
Existe-t-il une obligation légale de sécurisation ?
Oui, dans plusieurs cas :
| Fondement juridique | Exigence principale | Texte de référence |
|---|---|---|
| Code civil | Devoir général de prudence et d’entretien | art. 1240-1244 |
| Copropriété | Préserver les parties communes (portes coupe-feu, contrôle d’accès, vidéosurveillance) | art. 14 & 9 loi 10-07-1965 ; fiche Service-public |
| Règlements municipaux / arrêtés préfectoraux | Mise en sécurité ou astreinte en cas de vacance prolongée ou péril | ex. Bordeaux : arrêtés de mise en sécurité, astreinte jusqu’à 1 000 €/jour — Ville de Bordeaux |
| ERP ou bâtiments publics désaffectés | Fermeture, gardiennage et diagnostics spécifiques (accessibilité, incendie) | CCH art. L511-15, modifié en 2024 — Légifrance |
En cas d’inaction : quels risques pour le propriétaire ?
- Squat et dégradations : outre la procédure d’expulsion, le propriétaire peut être condamné à réparer les dommages matériels causés aux voisins ou à la commune.
- Accident corporel : si un tiers (enfant, squatteur, pompier) est blessé à cause d’un garde-corps défectueux ou d’une chute de tuiles, la responsabilité civile (voire pénale) du propriétaire est engagée.
- Déclassement / insalubrité : le maire peut prendre un arrêté de péril ou d’insalubrité. À défaut d’exécution, une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour est appliquée, avec travaux d’office à vos frais.
Comment sécuriser un logement inoccupé ?
- Vérifier et condamner chaque accès (portes, fenêtres, soupiraux, garages).
- Installer des protections temporaires : portes anti-squat certifiées, grilles acier, panneaux tôlés sans perçage.
- Recourir à la surveillance : rondes humaines, télésurveillance, capteurs IoT.
- Dresser un état des lieux de sécurité avec photos et devis (utile pour l’assureur).
Porte anti-squat : solution simple et légale
- Installation en 24 h partout en France.
- Sans travaux lourds : fixation extérieure réversible, respect du bâti.
- Usage temporaire : idéale avant travaux, revente ou relocation.
- Conformité A2P et assurance : résistance testée > 5 minutes, traçabilité des accès.
Cas particuliers à connaître
| Situation | Point de vigilance |
|---|---|
| Bâtiment public en friche | Obligation de clôture, diagnostic amiante & plomb, permis de sécuriser |
| Logement social vacant | Le bailleur social doit justifier la vacance et sécuriser sous peine de pénalités DALO |
| Résidence secondaire ou abandonnée |
Loi ASAP 2020 étend la procédure accélérée d’expulsion aux résidences secondaires Assemblée nationale |
| Bien en indivision | Tous les co-indivisaires sont solidairement responsables des mesures conservatoires (C. civ. 815-3) |
Que dit la loi en cas de squat ?
- Loi ASAP (7 déc. 2020) : évacuation administrative sous 48 h dès constat d’occupation illicite, résidences secondaires incluses.
- Loi Kasbarian-Bergé (n° 2023-668 du 27 juillet 2023) :
- Peine portée à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende pour violation de domicile.
- Nouveau délit d’occupation frauduleuse des locaux professionnels ou commerciaux (2 ans / 30 000 €).
- Réduction des délais de grâce et pouvoirs renforcés du juge de l’exécution.
- Clé de voûte : prouver que le logement était convenablement fermé (serrure intacte, porte blindée, preuves photos) pour activer la procédure d’expulsion et éviter toute contestation.
Check-list du propriétaire responsable
| Action recommandée | Statut |
|---|---|
| Vérification approfondie des accès | ✅ |
| Condamnation sécurisée (serrures, barres, tôlage) | ✅ |
| Affichage visible « Propriété privée – entrée interdite » | ✅ |
| Pose d’une porte blindée anti-squat certifiée | Recommandée |
| Police d’assurance « logement inoccupé » adaptée | À vérifier |
Check-list du propriétaire responsable
Un logement vide peut vite devenir un cauchemar : occupation illicite, sinistre, amendes municipales. Anticiper, c’est se protéger : faites installer sans délai une porte anti-squat conforme, conservez les justificatifs et demeurez maître des accès.
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