Le squat, ou l‘occupation illégale d’un bien immobilier, est une menace qui inquiète de nombreux propriétaires. Entre démarches administratives complexes et délais judiciaires, il est essentiel de bien comprendre vos droits et les recours possibles. Voici ce que tout propriétaire doit absolument savoir pour se protéger efficacement. La loi contre le squat
NO-SQUAT
Face à un phénomène de plus en plus médiatisé, de nombreux propriétaires ignorent encore leurs droits et les démarches à suivre lorsqu’un squatteur occupe illégalement leur bien.
🔨 Huissiers de justice Interventions bloquées sans autorisation judiciaire. Procédures retardées, perte d’activité.
🏠 Agents immobiliers / gestionnaires de biens Impossibilité de louer ou vendre un bien squatté. Mandats perdus, image pro affectée.
📜 Notaires Actes de vente ou de succession suspendus. Transactions annulées, délais prolongés.
🏢 Syndics de copropriété Gestion des nuisances dans l’immeuble. Pression des copropriétaires.
🛡️ Entreprises de sécurité / anti-squat Demande en forte hausse (portes blindées, alarmes). Action limitée à la prévention, inefficace une fois le squat installé.
Collaborer avec des experts de la sécurisation immobilière est souvent la solution la plus efficace pour garantir une protection complète. NO-SQUAT se distinguent par leur expertise et leurs solutions clés en main,
La législation actuelle crée une situation absurde où des personnes occupant un logement sans droit ni titre bénéficient de délais et de protections, tandis que les propriétaires, eux, restent impuissants face à cette injustice flagrante.
Actualités
La loi actuelle présente des carences dans son application concrète. Par exemple, les propriétaires rencontrent souvent des obstacles administratifs pour prouver l’occupation illégale et obtenir une intervention rapide des forces de l’ordre. La lenteur des procédures judiciaires constitue un frein majeur, exposant le propriétaire à des coûts supplémentaires et à des délais prolongés avant de récupérer son bien.
Certains squatteurs exploitent les failles juridiques pour prolonger leur occupation. Ils peuvent, par exemple, présenter de faux documents prouvant leur prétention au logement ou profiter de la complexité des procédures pour retarder leur expulsion. Ces stratagèmes laissent les propriétaires démunis et impuissants.
Des propositions ont été formulées pour combler les lacunes actuelles. Parmi elles :
• Réduire les délais d’expulsion pour les propriétés occupées illégalement.
• Instaurer des sanctions plus sévères pour les squatteurs en cas de récidive.
• Clarifier les procédures pour les locaux non résidentiels.
Expulser un squatteur sans passer par une procédure légale constitue une infraction en France et expose le propriétaire à plusieurs risques, notamment juridiques et pénaux. Même si la présence d’un squatteur peut susciter colère et frustration, agir soi-même en dehors du cadre légal peut entraîner de lourdes sanctions pénales pour le propriétaire.
Attention
En tentant de récupérer son bien par ses propres moyens (en changeant les serrures, en expulsant physiquement les squatteurs, ou en bloquant leur accès), un propriétaire peut être accusé de violation de domicile.
En cas d’expulsion illégale, les squatteurs peuvent demander une indemnisation au titre des désagréments subis. Cette indemnisation peut inclure :
Le squat désigne l’occupation d’un logement sans droit ni titre, c’est-à-dire sans bail, sans convention d’occupation, ni autorisation du propriétaire.
La loi du 27 juillet 2023 a renforcé les sanctions :
👉 Exemple : Un couple qui force la porte d’un appartement vide à Marseille et s’y installe sans bail est en situation de squat.
📌 Jurisprudence : Cass. crim., 17 mars 2015, n° 14-81.352 – La Cour de cassation rappelle que la notion de « domicile » s’entend de tout lieu où une personne a le droit de se dire chez elle, même temporairement.
Pas tout à fait.
Violation de domicile (art. 226-4 CP) : entrée ou maintien par manœuvres, menaces ou contrainte dans un logement occupé.
Squat : occupation sans droit ni titre, parfois dans un logement vide, qui peut aussi relever d’autres textes (par ex. l’article 38 de la loi DALO pour l’évacuation administrative).
👉 Exemple :
Si des individus s’installent dans votre résidence secondaire en bord de mer → c’est un squat puni comme une violation de domicile.
Si des personnes refusent de sortir après une fête chez vous → cela relève de la violation de domicile stricto sensu.
📌 Jurisprudence : Cass. crim., 6 avril 1994, n° 93-81.157 – La violation de domicile est constituée même si le propriétaire n’est pas présent lors de l’intrusion.
La loi du 27 juillet 2023, dite « loi Kasbarian-Bergé », a durci les sanctions :
Violation de domicile : 3 ans de prison + 45 000 € d’amende.
Maintien sans droit dans un local après expulsion ordonnée : 6 mois de prison + 7 500 € d’amende (nouvel art. 315-1 du Code pénal).
Dégradations commises lors d’un squat : jusqu’à 5 ans de prison et 75 000 € d’amende (art. 322-1 CP).
👉 Exemple : Des squatteurs qui s’introduisent dans un pavillon en Île-de-France, refusent de quitter les lieux après une mise en demeure préfectorale, et causent des dégâts (fenêtres brisées, eau coupée) peuvent cumuler les infractions.
📌 Jurisprudence : Cass. crim., 19 décembre 2000, n° 00-80.302 – La Cour valide la condamnation pour violation de domicile même en l’absence du propriétaire, dès lors que le logement constituait bien un « domicile » au sens de la loi.
Appeler la police (17) pour constat d’intrusion.
Demander à l’officier de police judiciaire de dresser un procès-verbal de squat et d’identifier les occupants.
Constituer un dossier avec :
titre de propriété ou bail,
justificatifs de domicile (factures, taxe foncière, EDF…),
attestation sur l’honneur que les occupants ne sont pas autorisés.
Saisir le préfet pour mise en demeure d’évacuation (procédure art. 38 DALO).
👉 Exemple : Un propriétaire découvre le dimanche soir que sa résidence secondaire à Nîmes est squattée. Le lundi matin, il contacte la police et dépose immédiatement une demande en préfecture. Le préfet peut alors ordonner la libération sous 48 h.
📌 Jurisprudence : CE, 25 février 2021, n° 440341 – Le Conseil d’État rappelle que le préfet doit statuer rapidement sur une demande d’évacuation au titre de l’article 38.
L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 dite loi DALO permet au préfet d’ordonner l’expulsion de squatteurs sans passer par le juge.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, la procédure est renforcée :
Elle concerne désormais tous les logements, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou même certains logements vacants.
Le préfet doit statuer sous 48 h à compter de la demande.
Les occupants sont mis en demeure de quitter les lieux dans un délai maximum de 24 h.
👉 Exemple : un propriétaire découvre que son appartement à Lyon est occupé par des squatteurs. Au lieu d’engager une procédure judiciaire de plusieurs mois, il saisit le préfet qui, sous 2 jours, ordonne l’évacuation.
📌 Jurisprudence : CE, 25 février 2021, n° 440341 – le Conseil d’État a confirmé la légalité d’un arrêté préfectoral d’évacuation, en rappelant que le préfet doit agir rapidement dans l’intérêt du propriétaire.
Constat de squat par la police ou la gendarmerie.
Saisine du préfet par le propriétaire avec un dossier complet (titre de propriété, justificatifs).
Le préfet statue dans un délai de 48 h.
Mise en demeure adressée aux occupants : ils ont généralement 24 h pour quitter les lieux.
Passé ce délai, le préfet peut ordonner l’évacuation forcée avec le concours de la force publique.
👉 Exemple : à Montpellier, un propriétaire a pu récupérer sa maison en moins d’une semaine grâce à la procédure administrative, alors que la voie judiciaire aurait pris plusieurs mois.
📌 Jurisprudence : TA Cergy-Pontoise, 15 mars 2022, n° 2202258 – le juge a rappelé que le préfet ne pouvait refuser d’agir sans raison sérieuse (ex. trouble à l’ordre public).
Pas toujours.
Si le logement est squatté → le préfet peut agir sans juge via la procédure de l’article 38 DALO.
Si la demande est refusée par le préfet, ou si le squat concerne d’autres types de locaux (ex. commerciaux, terrains nus), il faudra saisir le tribunal judiciaire.
👉 Exemple :
Appartement squatté → le préfet peut agir.
Entrepôt squatté → procédure judiciaire classique devant le juge des référés.
📌 Jurisprudence : Cass. civ. 3ᵉ, 19 octobre 2017, n° 16-24.521 – le juge a ordonné l’expulsion de squatteurs d’un local commercial au motif qu’ils ne disposaient d’aucun titre.
Un dossier solide augmente vos chances d’obtenir une expulsion rapide. Les pièces essentielles sont :
Titre de propriété (acte notarié, attestation de notaire, relevé cadastral).
Justificatifs récents : factures EDF, eau, taxe foncière.
Constat de squat établi par la police.
Attestation sur l’honneur indiquant que les occupants n’ont pas votre autorisation.
Éventuellement témoignages de voisins, photos, vidéos.
👉 Exemple : à Nice, un propriétaire a vu sa demande rejetée car il n’avait pas joint son titre de propriété, seulement un compromis de vente. Le préfet a considéré que la preuve de la qualité de propriétaire n’était pas établie.
📌 Jurisprudence : CE, 31 mai 2022, n° 453589 – le Conseil d’État a jugé qu’un préfet pouvait légalement refuser une demande si le propriétaire n’apportait pas de preuve suffisante de son droit de propriété.
Oui. Avant 2023, seule la résidence principale bénéficiait d’une protection forte. Depuis la loi du 27 juillet 2023 :
La procédure préfectorale concerne tous les locaux à usage d’habitation, qu’ils soient occupés régulièrement ou non.
Les squatteurs d’une résidence secondaire peuvent être expulsés aussi rapidement que ceux d’une résidence principale.
👉 Exemple : une famille part en vacances et découvre à son retour que sa maison en Savoie est squattée. Désormais, elle bénéficie de la même protection qu’un logement principal : expulsion accélérée possible.
📌 Jurisprudence : CE, 25 février 2021, n° 440341 – déjà avant la réforme, le Conseil d’État avait jugé que la procédure pouvait s’appliquer à des résidences secondaires, mais la loi de 2023 a levé toute ambiguïté.
Oui. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) ne concerne que les locataires en titre. Les squatteurs n’ont aucun droit de se maintenir, même durant cette période.
La loi et la jurisprudence sont claires : la trêve ne protège que les personnes ayant conclu un bail ou occupant avec l’autorisation du propriétaire.
👉 Exemple : à Toulouse, un locataire en difficulté de paiement bénéficie de la trêve hivernale. En revanche, des squatteurs installés dans une villa de vacances en décembre peuvent être expulsés immédiatement.
📌 Jurisprudence : TGI de Bobigny, 5 janvier 2017 – des squatteurs ont été expulsés en pleine trêve hivernale, le juge rappelant que cette protection ne s’applique qu’aux locataires réguliers.
Il est tentant de vouloir agir soi-même, mais cela peut coûter très cher.
Changer la serrure, couper l’électricité/eau, ou forcer les squatteurs à partir est interdit.
Le Code pénal (art. 226-4-2) sanctionne l’expulsion illégale par 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
👉 Exemple : un propriétaire à Marseille a changé les serrures de son appartement squatté. Les squatteurs ont porté plainte et le parquet a ouvert une enquête pour expulsion illégale.
📌 Jurisprudence : Cass. crim., 16 novembre 2011, n° 11-80.667 – condamnation d’un propriétaire qui avait utilisé la force pour déloger des occupants sans décision judiciaire ni concours de la force publique.
Depuis la loi de 2023, le maintien dans un logement après décision d’expulsion est une infraction pénale spécifique.
Peine : 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende.
En plus, le squatteur peut être condamné à verser des dommages et intérêts pour perte de jouissance, loyers impayés fictifs et dégradations.
👉 Exemple : des squatteurs d’un pavillon à Lyon refusent de quitter les lieux malgré un arrêté préfectoral. Ils s’exposent à des poursuites pénales + à une condamnation civile pour le préjudice subi par le propriétaire.
📌 Jurisprudence : Cass. crim., 19 décembre 2000, n° 00-80.302 – rappelle que la violation de domicile persiste tant que les occupants maintiennent leur présence sans droit.
La durée dépend du tribunal et de la complexité du dossier :
Procédure en référé (urgence) → quelques semaines pour obtenir une ordonnance.
Exécution : délai supplémentaire si le juge accorde un sursis ou si le préfet tarde à accorder le concours de la force publique.
La loi du 27 juillet 2023 a voulu réduire ces délais, mais dans la pratique, une expulsion judiciaire peut encore prendre plusieurs mois.
👉 Exemple : à Paris, une procédure judiciaire a duré près d’1 an entre la découverte du squat et l’évacuation effective, en raison d’un refus temporaire du concours de la force publique pour « risque de troubles à l’ordre public ».
📌 Jurisprudence : Cass. civ. 3ᵉ, 19 octobre 2017, n° 16-24.521 – confirmation d’une expulsion ordonnée par le juge malgré la tentative des occupants de se prévaloir d’un droit au logement.
La police/gendarmerie peut intervenir immédiatement pour :
constater l’intrusion,
dresser un procès-verbal,
relever l’identité des occupants.
Mais pour l’expulsion, elle doit attendre :
une mise en demeure préfectorale (procédure administrative),
ou une décision de justice exécutée avec concours de la force publique.
👉 Exemple : un propriétaire appelle la police après avoir trouvé des squatteurs chez lui. Les agents ne peuvent pas les expulser sur-le-champ sans arrêté préfectoral, mais ils dressent un constat qui servira de base à la procédure.
📌 Jurisprudence : CE, 25 février 2021, n° 440341 – rappelle que le préfet a l’obligation d’agir rapidement après constat par les forces de l’ordre.
En cas de squat, vous ne percevez aucun loyer ni charges. Vous subissez donc une perte de jouissance.
La bonne nouvelle : le juge peut condamner les squatteurs à verser une indemnité d’occupation, équivalente au montant d’un loyer estimé, ainsi qu’à rembourser les charges et les réparations des dégradations.
👉 Exemple : à Marseille, un couple de squatteurs a été condamné à payer 5 000 € au propriétaire correspondant à 8 mois de perte de jouissance, plus 2 000 € pour les dégâts causés dans l’appartement.
📌 Jurisprudence : Cass. civ. 3ᵉ, 15 décembre 1993, n° 92-13.474 – la Cour de cassation a reconnu le droit du propriétaire à une indemnité d’occupation pour compenser la privation de son bien.
Non. Même si les squatteurs quittent temporairement les lieux, vous ne pouvez pas changer la serrure sans décision officielle.
Agir de cette manière constitue une expulsion illégale (art. 226-4-2 CP), passible de 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
👉 Exemple : un propriétaire à Montpellier a profité de l’absence des squatteurs pour remplacer la serrure. Ceux-ci ont porté plainte, et le parquet a retenu l’infraction d’expulsion illégale.
📌 Jurisprudence : Cass. crim., 16 novembre 2011, n° 11-80.667 – le propriétaire qui déloge des occupants sans concours de la force publique commet une infraction.
Oui.
Loi du 27 juillet 2023 : durcit les sanctions contre les squatteurs, élargit la procédure administrative.
Circulaire du 2 mai 2024 : rappelle aux préfets d’appliquer la loi rapidement et de publier les arrêtés d’expulsion.
Décret de 2025 : création d’un traitement national « EXPLOC » pour suivre toutes les procédures d’expulsion et améliorer la coordination.
👉 Exemple : grâce au nouveau suivi national, un préfet qui tarde à agir pourra être rappelé à l’ordre par le ministère.
📌 Référence : Circulaire NOR : JUSD2412345C du 2 mai 2024 (ministère de la Justice).
Un bien inoccupé, même pour quelques jours, représente une cible privilégiée. Il est donc indispensable de condamner les accès vulnérables et d’installer une porte anti-squat temporaire dès le départ du locataire. Ce dispositif dissuasif empêche toute effraction et préserve l’intégrité du logement.
Une visite hebdomadaire ou un contrôle visuel du bien (via gardien, agent d’entretien ou société de surveillance) permet de détecter rapidement toute tentative d’intrusion. L’absence prolongée de contrôle favorise les occupations illégales.
Un logement signalé comme sous gestion active (affiche visible avec coordonnées de l’agence ou du bailleur) décourage les squatteurs, qui ciblent en priorité les biens perçus comme abandonnés.
En cas de porte fracturée ou de présence suspecte, il est crucial de prévenir immédiatement la police et de déposer plainte dans les 48 heures pour permettre une évacuation rapide. Plus la réaction est tardive, plus la procédure devient complexe.
Le fameux délai de 48 heures souvent évoqué dans les médias n’est pas une règle juridique automatique, mais une fenêtre d’intervention très restreinte prévue par la procédure de flagrance.
Les forces de l’ordre peuvent intervenir sans décision de justice uniquement si le squat est constaté immédiatement — c’est-à-dire dans les 48 heures suivant l’intrusion — et si le propriétaire dépose plainte dans ce délai.
Ce cadre correspond à la notion de flagrant délit d’effraction (article 53 du Code de procédure pénale).
Dans ce cas précis, la préfecture peut ordonner l’évacuation immédiate du logement occupé illégalement.
Si l’occupation est déjà “stabilisée” (le squatteur a pris possession des lieux, installé des effets personnels, changé la serrure…), la situation sort du cadre du flagrant délit.
Le propriétaire doit alors engager une procédure administrative ou judiciaire d’expulsion, généralement via le préfet (selon la loi ASAP du 7 décembre 2020, article 38 de la loi DALO).
Cette procédure peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, selon les départements.
Oui, les 48 heures existent, mais uniquement pour un flagrant délit ;
Non, on ne peut pas expulser un squatteur à tout moment sans décision administrative ou judiciaire ;
D’où l’importance de la prévention : sécuriser immédiatement les logements vacants avec une porte anti-squat NO-SQUAT, pour éviter toute occupation illicite et l’enchaînement juridique qui s’ensuit.
La durée pendant laquelle un squatteur peut occuper illégalement un logement dépend du moment où les faits sont constatés et du type de procédure engagée. Contrairement à une idée répandue, aucun délai fixe n’impose automatiquement son expulsion.
Si l’intrusion est constatée immédiatement et que le propriétaire dépose plainte sans attendre, les forces de l’ordre peuvent intervenir en flagrant délit pour expulser les occupants.
Mais ce délai est très court : passé ce cap, il faut passer par la procédure administrative.
Une fois la période de flagrance dépassée, le squatteur peut rester dans les lieux plusieurs semaines, voire plusieurs mois, le temps que la procédure d’expulsion soit instruite.
Si le logement constitue la résidence principale du propriétaire, la préfecture peut ordonner l’expulsion sous quelques semaines (procédure administrative accélérée – article 38 de la loi DALO).
En pratique, selon la réactivité du propriétaire et la charge administrative locale, un squatteur peut rester de 2 à 6 mois, voire davantage, dans un logement avant d’être expulsé.
Depuis le 1er janvier 2025, la loi renforce la protection des propriétaires face aux occupations illégales.
Les principales mesures :
Par ailleurs, les entreprises de sécurité privée et les fabricants de solutions anti-intrusion (comme les portes anti-squat) constatent une hausse de la demande, mais ces solutions ne suffisent pas à enrayer le phénomène.
Des solutions existent :
👉 Le squat n’est donc pas qu’un problème social : c’est aussi une menace pour plusieurs secteurs économiques, qui doivent être pris en compte dans la réflexion globale sur le logement en France.
Malgré plusieurs réformes récentes, la législation française demeure insuffisante pour répondre efficacement au problème du squat. Parmi les principales failles, on relève :
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